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积极创新 主动转型 开辟城市综合建设业务新蓝海
发布日期:2014-09-25 字号:[ ]

  近日,公司组织我们学习了贺海飞董事长《中国建筑2014年中工作会议精神的传达与解读》的重要讲话。在讲话中,贺董系统介绍并解读了近三年来历次股份公司工作会议中关于城市综合建设业务的指示,特别是股份公司领导在2014年中工作会议中关于在新的经济形势下城市综合建设业务如何积极创新,主动转型的指示精神,并从中建方程近年来探索城市综合运营业务的实际出发,为我们指明了方程公司及城市综合建设业务的方向和未来,也对我们一线的工作有着重要的指导意义。通过学习贺董讲话,让处于转型迷茫期的我们眼前豁然开朗,也更加坚定了我们在中国新型城镇化大潮中不断摸索,积极创新,开辟中国建筑城市综合建设业务新蓝海的决心。

  结合到实际工作,作为基层员工,通过沣渭一期、昆明池等项目,对我们自身的优势和客户的需求有了一些了解,如何将我们中建方程的优势与客户的需求有机的结合起来创造出成熟的可复制的并被市场所接受的城市综合建设商业模式,是我们创新和转型的目标。贺董此次重要讲话,在创新和转型方面也着墨颇多,对此,我们有以下几点认识:

  一、积极创新,主动转型是城市综合建设业务在我国房地产市场出现下行拐点的新形势下取得突破的必由之路。

  首先,从2013年底开始,我国房地产市场出现了明确的下行信号,二级市场价格出现拐点,成交量在各级政府不断出台刺激政策的情况下持续萎缩;房地产二级市场的寒意也影响到一级市场,政府土地拍卖过程中的流拍案例不断增加,而在我国目前分税制的财税结构下,地方政府对土地财政的依赖度非常高,卖地收入的减少势必影响到政府的财政收入。而BT模式都是以财政收入,特别是地块的出让款作为还款来源,房地产市场的下行有可能使BT项目的还款来源处于不确定状态,增加项目风险。这就要求我们在项目模式方面进行创新,在土地财政无法再高速增长的经济换挡期摸索出新模式。

  其次,房地产市场下行,可能会对旧模式下的项目收益产生重要影响。以前的城市综合建设模式,往往伴有土地的一、二级开发内容,而一级开发整理出的土地转让、二级开发的商品房销售也是我们实现收益的重要环节,随着房地产市场的下行,整理出来的土地及商品房的变现工作将成为难点,这也是我们转型创新的内在要求。

  第三,从中建方程自身来看,创新是我们的核心竞争力。工作中,有一个问题反复困扰着我们:我们叫做中建西安投资发展有限公司,那什么是我们的核心竞争力,什么是我们的优势?投资公司,其实质就是整合资源的能力——通过整合资金、设计、施工、政府等各种资源,以投资拉动总承包。那么在资源有限的情况下,创新,就是我们的核心竞争力,如何把有限的资源通过创新模式的整合和利用,发挥其最大的经济价值,就是我们要不断探索的任务。贺董在讲话中多次强调“产融结合”,这也为我们指明了下一步探索的方向。

  第四,客户的需求,也要求我们不断创新。城市综合建设的客户,主要是各级政府,在城镇化的前期,政府的要求比较简单,就是出形象,重点就是土地整理及开发建设。而随着城镇化的不断深入,大干快上的后遗症也不断显现,各种空城、鬼城层出不穷,因此,新型城镇化就要求我们改变以往的城市综合建设模式,拿出整体解决方案,真正做到以人为本,产业导入,综合运营,只有这样,给客户带来的才不仅仅是城市形象的提升,而是区域的全面协调发展,是实实在在经济总量的提升。

  二、创新转型的一些探讨。

  贺董给西投公司提出宏大目标,这对我们来说,既是希望,更是挑战。此前西投公司一直使用的BT加土地联动的模式,随着大小环境的变化,也需要创新和转型,方向何在,值得我们深入思考和探索。

  BT模式在国外较为成熟,在国内出现也有其发展的必然性。但随着宏观经济的发展变化,地方政府债务漏洞百出,房地产市场开始下行,并进而影响地方政府财政收入,因此也要求我们在城市综合运营的模式方面有所创新。BT模式下,我们与政府基本上还是债权人与债务人的关系,双方并不能完全做到利益一致,共赢互生。而城市综合运营,从一定层面上来将,是我们要代替政府履行一定的职责,带动一方的发展。从近些年来一线接触业务的情况出发,我觉得有以下几个方向可以重点关注:

  1.基础设施类。这也是易总在2014年中工作会议中着重提出的——建筑业的增长趋势在逐渐放缓,房地产市场转冷,而基础设施投资在逐渐回暖。随着新型城镇化的深入开展,基础设施建设的需求也在不断增加,例如,从2013年开始,江苏、安徽、重庆、四川、贵州、陕西等多个省市的下发文件要求加快“十二五”城市轨道交通建设,而据原铁道部总工程师华茂的估算,在2020年前,我国轨道交通的投资将达到4万亿元。可以预见的是,在目前地方政府债沉重的情况下,这笔投资必然会更多的向社会募集,这就是我们参与到其中的契机。而这类项目,有自身的造血机能,会产生稳定的现金流,非常适合PPP模式的实践。

  2.工业地产。随着中国宏观经济开始进行深层次结构调整,产业转移的步伐也开始加快。之前沿海地区劳动密集型、资源密集型产业由于种种原因,开始向中西部内迁,例如近年来的富士康。而内地城市,特别是中西部的省会城市,对于产业的内迁是非常欢迎的,因为产业不但能带来税收,更能带来就业及关联产业的发展。2012年,西安市集全市之力,力邀三星电子在西安市高新区投资70亿美元建厂,而西安市及高新区政府为了这一项目而进行的配套建设投资超百亿。工业园区项目,虽然整理出来的土地价格偏低,但在住宅房地产市场遇冷的情况下,不失为一个安全稳妥的项目,理由有三:首先,近些年来沿海地区的自然环境恶化严重,人力成本居高不下,产业内迁成为趋势,工业地产有较为稳定的需求,受住宅市场转冷的影响较小。其次,通过先期对基础设施、标准化厂房等的投资建设,有利于政府的招商引资,而招商引资是带动区域发展的重要方式,这也是我们城市综合运营的目的之所在——真正为政府带来利益,成为利益共同体,共赢互生。第三,工业园区的发展,随之而来的必然是人口的导入,而新导入人群对于住宅的需求,属于刚需。而通过一二级联动开发工业园区附近的住宅地产项目,也可成为我们城市综合运营的一个重要利润点来源。近年来的产业内迁,陕西也成为重要的承接地,为此,陕西省、西安市政府在西安市渭河以北区域设立了渭北工业园。该工业园规划范围851平方公里,规划用地298平方公里,分设高陵装备工业组团、阎良航空工业组团、临潼现代工业组团,预计到2020年,工业总产值年均增长30%以上,达到7000亿元,约占全市的40%,成为全国、全省知名的先进制造业基地、重要的工业承载区和西安新的经济增长极。这个工业园的设立和建设,为中西投发展提供了良好的机遇。

  3.农村小城镇建设。新型城镇化,超过十万亿的市场,重点还是在郊区,在农村,这是解决我国城乡矛盾的必由之路。而农村的城镇化,重点是小城镇建设,这也是方程探索成熟可复制商业模式的最好目标,同时也是方程提前布局集体用地流转的契机。在小城镇建设方面,目前多与城乡建设用地增减挂钩的方式进行——建新:建设新的居住区,提升其基础设施及配套能力,对拟拆迁村庄进行安置;拆旧:拆除旧有规划不合理村庄,土地复耕以置换出国有建设用地指标。

  4.产融结合,金融创新。贺董说,投资公司不仅要会投资,更要会融资,融资解决不了,投资就成了无源之水。同样,如果融资解决好,我们就可以借鸡下蛋,最大限度的发挥有限资源的效用。产融结合,我们一线要时刻紧跟国家宏观政策导向,项目与金融之间能够良性互动,金融为项目服务,项目反过来促进金融。金融创新,主要是表外业务的创新,我们要探索多种渠道的融资方式,如基金、信托等商业性融资工具。近日有报道说,中国企业资产证券化有望于今年10月正式开闸,证监会将大力推动该项业务发展,希望券商多报项目多尝试;将优先支持保障房、安置房、棚改项目等,这对方程来说是非常好的消息。

  以上,是我们在系统学习了贺董《中国建筑2014年中工作会议精神的传达与解读》讲话精神后,结合自身在基层工作的感受提出的关于创新转型的心得和一些不成熟的想法。通过学习,我们倍感振奋,信心满满。我们相信,在以贺海飞董事长为核心的中建方程各级领导的正确带领下,我们中建西投必将全力以赴,奋力拼搏,驶向中国新型城镇化的幸福蓝海!

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