近日，住房城乡建设部建筑杂志社调研组通过实地调研、座谈交流，系统梳理了公司一体化统筹、系统推进“四好”建设的创新实践经验和具体做法，并形成《党建引领 政企协同 民生优先 价值共赢——关于中建方程系统性推进“四好”建设的调研报告》。

伴随我国城镇化和城市发展由增量时代进入存量时代，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，成为新时期住房城乡建设系统加快构建房地产发展新模式、推动城市高质量发展的重要战略性举措。作为中建集团城市综合开发运营领域的核心投资平台，中建方程投资发展集团有限公司（简称“中建方程”）紧跟国家战略部署与行业转型发展趋势，以北京延庆区小营、石河营棚户区改造项目为载体，依托“一二级协同联动”模式，由内向外、由点到面系统推进“四好”建设落地，走出了一条“党建引领、政企协同、民生优先、价值共赢”的特色发展路径。

一、基本情况

2016年10月，中建方程中标延庆区小营、石河营棚户区改造项目，全面负责征拆安置、红线内外市政基础设施建设、安置房建设等全流程工作。历经十年深耕，中建方程在延庆已形成“棚改一级整理+二级住宅开发+城市运营咨询”的全链条业务格局，取得多维度显著成效。

民生保障层面，2964套安置房实现高效率集中交付，近4000名村民实现原地安置，居住安全、配套条件、生活环境实现全方位升级；城市发展层面，一次性补齐项目所在片区数十年基础设施历史欠账，重构全域水、暖、气、电、热市政主干网络，统筹36公顷公共服务用地打造完整15分钟便民生活圈，显著提升延庆新城综合承载能力。市场经营层面，上源府、臻源府两大商品房项目先后落地，其中臻源府项目开工84天即取得预售证、86天实现开盘，单日成交218套，有效稳定区域改善型住宅价格并激活房地产市场。产业延伸层面，牵头组建中建—延庆城市高质量更新课题组，深度参与延庆“十五五”城乡规划编制，承接永宁古城、高铁站两大城市更新组团统筹工作，实现从项目开发到城市运营的业态突破。

二、主要经验做法

好房子、好小区、好社区、好城区建设，是有机统一的整体。中建方程严格对标住房城乡建设部“四好”建设部署，系统性统筹优化业务实施标准与项目管控体系，实现政策要求与开发运营实践深度衔接。

以小营、石河营棚改片区统筹为核心，中建方程全面落地“咨、投、建、运”全链条业务模式，严守生态保护红线、城镇开发边界，坚持存量提质、绿色低碳、民生优先原则，按照“住宅单元—居住小区—社区单元—城区整体”的层级逐层递进、系统落地，实现合规建设、民生提质、区域赋能多重成效，形成了一套覆盖从微观产品到宏观城市的完整创建体系，有效提升片区承载能力与生态人居价值。

精工筑造“好房子”：全周期管控+分层适配，筑牢安居品质根基

针对回迁安置、商品改善两类不同客群，中建方程聚焦居民高度关注的住房质量问题，建立差异化品质标准与管控机制，既守住民生安居底线，又满足品质升级需求。

严格管控安置房品质，把民生工程建成放心工程。推行全过程影像追溯管理，实现每道工序质量责任可追溯、可倒查。在延庆项目，中建方程创新成立临时党支部，下设“保民生”质量监督组，常态化组织党员、村民代表参与样板间验收、工地开放日活动，实地查看隐蔽工程施工质量，全程参与“一房一验”，把群众监督嵌入建设全流程。配套层面，一次性解决原村落自备井、散煤取暖、私拉电线等痛点问题，所有安置房全部实现市政直供水、雨污分户管网、集中热力、管道天然气、标准化强弱电入户。户型覆盖60～105㎡多元面积段，兼顾老年家庭与多子女家庭多样化居住需求，从根源上提升回迁住宅安全性与舒适度。

升级商品房建造标准，打造区域品质标杆。率先落地中建集团“好房子”营造体系，倾听延庆购房者心声，结合延庆气候特点与冰雪文旅客群需求，针对性优化户型采光、隔音、恒温供热系统；统一精装、防水、管线预埋工艺标准，打造“大众精品”定位的高品质住宅。充分共享棚改一级片区水、电、气、热等市政管线资源，实现小区管网与城市大市政无缝接驳，保障居住稳定性。依托ERP、AI客户数字化管理系统双平台赋能，搭建片区开发与社区运营数字化底座，以数字化、智能化手段提升社区精细化治理水平与居民服务响应效能，助力片区建运统筹、提质增效。凭借过硬产品力，臻源府项目在市场低迷环境下实现热销，成为延庆改善型住房市场的品质标杆。

党建贯穿建设全周期，攻坚服务双向赋能。以党建为引领，联合属地政府及多部门党组织成立联合党支部，政企合作携手奋力推动项目进展，坚守“棚改为民”原则，通过座谈、义诊、主题党日等活动直面群众诉求，围绕户型设计、景观营造共商共议，有效化解征拆矛盾，回应回迁居民诉求，为征拆推进扫清障碍，破局项目难点堵点。建设阶段以临时党支部为载体，吸纳总包、监理、设计单位党组织共同参与质量监督，始终坚守“产品主义”，建立覆盖全参建主体的质量责任承诺制，推行质量影像全过程管理，实现质量责任可追溯，得到延庆当地广大群众和政府的一致肯定。交付阶段，组建党员突击队，提供“一站式”验房交房服务，高效率将2964套安置房全部交付到村民手中，交付工作获得延庆区政府及回迁村民的一致好评，圆了两村村民的“安居梦”，践行了央企责任担当。

统筹打造“好小区”：片区级市政+资源共享，构建宜居空间单元

中建方程跳出单个小区的建设局限，强化片区规划统筹引领，以棚改片区为单元统筹谋划市政基础设施系统布局，做到资源共享、设施共建、运维共管。

全域市政统筹升级，补齐城中村基础设施短板。统筹实施全域架空线缆入地，彻底消除“空中蜘蛛网”乱象；在延庆新建4座标准化热力站、2座片区配电开闭站，全域铺设雨污分流管网，配套雨水调蓄池、透水铺装、下凹绿地等海绵城市设施，根治片区雨季内涝、污水直排的历史问题；统一规划小区主次干道与人车分流系统，公共热力、电力、燃气设备分区标识、分区运维，全部市政设施建成后移交城市专营单位常态化管护，解决了传统小区设施权属不清、运维缺位难题。

一二级资源协同共享，实现降本增效双赢。充分发挥一二级协同联动优势，推动一二级资源协同共享，有效压缩重复投入、实现降本增效。租赁棚改一级既有配套用房改造用作售楼处，节约新建售楼处成本；片区换热站、配电室等设施直接对接片区市政主干管网并预留接口，规避重复建设，提高设施利用效率。上源府项目，通过落地售楼处就近租赁、土方场内留存周转使用等八项创效举措，实现降本增效；臻源府项目通过优化施工场地布局、统筹配套设施片区规划等方式，节约开发成本，切实增厚项目经营收益，通过一二级协同联动，既提升了项目经营效益，也提升了社会资源的利用率，减少了不必要的社会资源浪费。

智慧全龄双向发力，提升居住综合体验。同步落地智慧安防、全域照明、分层绿化体系，配置智能门禁、全域监控、市政管线智能巡检端口，实现小区设施线上报修、故障实时预警。此外，中建方程还集中配置了老年活动场地、室外运动场、休闲广场等公共空间，配建幼儿园、社区小型商业，打造全龄友好的小区环境。依托稳定的大市政体系，保障水、暖、气、电全年不间断供应，打造片区现代化智慧小区示范。

共建共享“好社区”：全维度配套+治理协同，打通服务最后一公里

在延庆，中建方程以完整社区建设为目标，统筹公共服务资源，创新治理机制，推动从“造房子”向“造生活”转变。

统筹公服用地，构建15分钟便民生活圈。落实规划先行的城市建设理念，坚持以人民为中心的发展思想，强化城市规划、城市设计等顶层设计，增强城市开发及城市更新价值，在棚改范围内统筹两个街区约36公顷公共服务、交通、市政三大设施用地，系统布局社区综合服务中心、社区卫生站、菜市场、养老驿站、党群活动阵地、社区助残服务中心等全维度便民设施，同步配建社区便民商超、小型商业等补充业态，满足居民日常购物、医疗、养老、文化活动等多元需求，补齐原片区公共服务短板。

打破业态壁垒，实现回迁与商品房服务互联互通。打破传统回迁房与商品房的配套壁垒，推动两类社区在公共服务、市政配套、商业资源上双向共享。对标首都城市建管并重、基层精细化治理政策导向，坚持运营前置、建运统筹，破解“重建设、轻管护”问题，引入行业内优秀物业服务公司，对物业权责覆盖区域实施全域巡查巡检，健全设施故障应急处置机制，强化各类突发问题快速处置能力。搭建线上物业运营平台，统筹社区运维、资产经营、基层治理协同工作，建立居民诉求闭环处置机制，实现市政故障一键上报、线上报修、进度可视，提升服务响应效率。补充 “一老一小”活动空间，完善全龄段社区服务配套，保障不同群体同等享受优质社区服务。

党建联建赋能，构建精细化基层治理体系。联动属地社区党委开展共建活动，推动回迁居民与商品房居民统一纳入属地网格化管理，实现社区治理资源双向共享。通过政企联合党支部、小区物业、智慧运营系统形成多层级治理体系，既发挥党组织的协调引领作用，又依托数字化手段提升治理效率。在回迁小区名称选取、便民设施优化、社区精神文明建设等方面，持续吸纳居民意见，构建多元主体共建共治共享的社区治理格局。

系统塑造“好城区”：整片式更新+产城融合，提升城市综合发展水平

以片区综合更新为抓手，中建方程统筹功能优化、配套完善、安全韧性与城市治理，实现由居住单元到城区整体系统性品质提升的“好城区” 建设要求；以棚改为切入点，推动整片城区的功能重构、品质提升与产业升级，实现从“建好房子”到“运营城市”的跨越。

系统性补基建短板，重塑城市整体风貌。完成近70公顷片区存量提质整治；系统重构延庆新城 05、06街区全域道路、绿化、水暖气电热市政管网等配套，打通城区市政道路连通廊道，一次性补齐片区数十年基础设施短板。彻底拆除两村数千处私搭违建，全域淘汰散煤采暖，大幅降低区域大气污染物排放，契合延庆首都生态涵养区绿色发展定位。改造后片区统一现代住宅风貌、规整市政廊道、全域海绵绿化景观，显著优化延庆新城中部核心城市界面，成为服务世园会、冬奥会的城市形象展示窗口。

优化住房供给结构，推动城乡空间融合。聚焦城市城区建设层面，完善基础设施、补齐公共服务、提升城市韧性、优化人居环境，融入乡土文化元素留存区域记忆，同步落实适老化、智慧宜居改造要求，依托棚改土地平衡机制，获取出让地块并成功落地上源府、臻源府两个住宅项目，构建“回迁安置房+刚需+改善”多层次住房供给体系，满足不同群众居住需求，平衡区域楼市供需，稳定改善住宅价格。通过践行首都城市精细化更新理念，将杂乱城郊城中村改造为现代化连片城市组团，消除城乡风貌割裂；统筹居住、商业、文旅产业空间布局，推动居住生活与冰雪、中医药产业融合，大幅提升片区土地集约利用效率与综合价值，实现片区人居环境从基础保障向绿色品质升级。

延伸全链条能力，深度参与城市长远发展规划。牵头组建中建—延庆城市高质量更新课题组，通过深度参与延庆“十五五”城乡规划、城市体检、城市更新方案编制，输出可复制的片区综合开发服务模式。同时，深度参与延庆产城策划，以满足各方需求及实现项目带动所在区域的经济、功能、形象共同提升为目标，从延庆产业发展现状及产业发展规划的角度，重点分析区域产业升级提升的合理路径，中建方程还作为统筹主体，承接永宁古城、高铁站两大城市更新组团研究，布局冰雪、文旅、中医药产业策划，探索城市综合运营新场景，实现从单一建设到综合运营转变，推动央企责任与区域发展同频共振。十年深耕形成的“咨、投、建、运”全链条能力，为存量时代延庆全域城市更新、城乡融合发展提供全流程专业支撑，实现了从项目开发商到城市发展运营商的角色转变。

三、行业启示

紧跟国家新型城镇化建设步伐，以延庆项目一二级协同联动模式为载体，中建方程通过一体化推进“四好”建设，在行业深度调整期验证了片区综合开发模式的可行性与生命力，对扎实开展城市更新、构建房地产发展新模式具有重要借鉴意义。

坚持一二级协同联动，构建民生与市场的平衡机制。传统棚改项目往往面临财政压力大、资金平衡难等问题，而单一房地产开发又存在配套不足、与城市发展脱节的局限。中建方程的实践表明：“一二级协同联动模式”能有效打通民生保障与市场开发的壁垒。其中，一级棚改系统性解决基础设施短板与民生安居问题，二级开发通过土地增值收益反哺棚改投入，实现“棚改民生平衡+城区连片开发”双向赋能，依托土地熟化、经营性项目收益实现资金自平衡，完全契合片区开发合规管控要求，构建适配城市更新片区统筹实施的可持续开发模式。这种模式既减轻了地方财政压力，又避免了地产项目的“孤岛化”开发，使住房建设与城市基础设施、公共服务配套同步推进，不失为存量时代片区综合开发的有效路径，非常值得借鉴。

坚持系统思维，统筹推进“四好”建设落地。“好房子、好小区、好社区、好城区”是由微观到宏观、由产品到城市的有机整体。中建方程延庆项目没有停留在单套住宅的品质提升，而是以片区统筹为抓手，从住宅品质、小区环境、社区服务到城区能级逐层递进、系统落地。这种由内向外、由点到面的推进逻辑，既保证了每个层级的建设标准，又实现了各层级之间的协同联动，避免了“重房子轻配套”“重开发轻运营”的行业通病，为完整社区建设与城市更新提供了可参照的实施路径。

坚持党建引领，“亲清政企”双向赋能。城市更新涉及征拆安置、群众工作、多方协调等复杂问题，仅靠企业市场行为难以高效推进。中建方程延庆项目依托政企联合党支部、临时党支部等平台载体，高站位高效统一“四好”建设共识，形成同向合力。在征拆阶段化解矛盾、凝聚共识，在建设阶段严控质量、保障民生，在运营阶段协同治理、服务群众。项目以党建为纽带搭建亲清政企协作格局，凭借扎实的服务保障与实打实的建设成效获得地方政府高度肯定，推动政企双向赋能、实现互利双赢，既保障项目高效实施，又收获政府和群众的广泛信任，切实把党的政治优势转化为攻坚克难的执行效能。实践证明：坚持党建引领、构建亲清政企关系是破解城市更新痛点难点的重要抓手。

坚持全链条布局，积极向城市综合运营商转型。传统开发商向城市综合运营服务商转型是构建房地产发展新模式的重要内容之一。中建方程深耕延庆十年，没有止步于棚改交付与楼盘销售，而是向前延伸至规划咨询、产业策划，向后延伸至物业管理、城市运营，构建了“咨、投、建、运”一体化的全产业链能力。这种模式不仅能挖掘更多业务增长点，更能深度嵌入城市发展进程，与城市形成长期共生关系。这启示企业要摆脱规模扩张的路径依赖，转向提升片区统筹、配套运营与长期服务能力，以全链条价值创造应对存量时代挑战，逐步形成优势区域资源富集，产品服务品质优秀，规模效益可持续稳定增长的经营格局。